Questions & Réponses aux propriétaires
Voici nos réponses aux questions les plus fréquemment posées.
Le concept des Vacantes
LesVacantes est une plateforme française spécialisée dans la location moyenne durée (1 à 10 mois) de maisons et appartements meublés.
LesVacantes met en relation propriétaires et locataires, organise un cadre contractuel clair (bail, état des lieux, modalités de paiement) et propose un environnement sécurisé.
Deux cadres contractuels sont proposés selon la situation du locataire : le bail civil à usage exclusif de logement ne constituant pas la résidence principale du locataire et le bail mobilité. Leurs obligations respectives sont détaillées dans la rubrique « Cadre juridique & fiscal ».
LesVacantes agit en qualité d’intermédiaire : le bail est conclu directement entre le propriétaire et le locataire.
LesVacantes s’adresse à deux profils de propriétaires.
Les propriétaires d’un bien meublé inoccupé, qui souhaitent :
• Valoriser un bien peu occupé
• Générer un revenu complémentaire sans rotation touristique intensive
• Louer dans un cadre stable et juridiquement structuré
• Conserver la maîtrise totale de leur calendrier
Les propriétaires en mobilité, qui louent leur propre logement le temps d’une absence : mission, expatriation, mutation, formation longue. Le bail mobilité leur permet de confier leur résidence principale à un locataire lui-même en mobilité, puis de la récupérer à date certaine — sans renouvellement, sans reconduction tacite et sans droit au maintien dans les lieux.
LesVacantes privilégie des séjours plus longs, avec moins de rotation, moins de logistique et une relation locative plus apaisée.
Contrairement à la courte durée :
• Pas d’allers-retours permanents
• Pas de gestion hebdomadaire
• Un bail clair à durée déterminée
Contrairement à une agence classique :
• Vous gardez la main
• Vous choisissez votre locataire
• Pas de mandat de gestion contraignant
Louer son logement
Un logement meublé (maison ou appartement), en bon état, fonctionnel et conforme aux normes de décence en vigueur. Il doit être prêt à être habité immédiatement.
Bien inoccupé ou résidence principale : les deux sont possibles, mais le cadre locatif diffère.
- Votre bien meublé inoccupé — un bien que vous n’occupez qu’une partie de l’année. La location se fait en bail civil. Vous pouvez, si vous le souhaitez, ouvrir également votre annonce au bail mobilité pour recevoir des locataires en mobilité professionnelle ou en formation.
- Votre résidence principale, que vous louez pendant une absence longue — mission, expatriation, mutation, projet à l’étranger. La location se fait alors exclusivement en bail mobilité. Ce n’est pas une option : c’est le seul cadre que LesVacantes propose dans ce cas.
Pourquoi cette règle ? Louer votre propre logement à un locataire qui conserverait son domicile ailleurs correspond au schéma de la location touristique — ce que LesVacantes ne fait pas. Le bail mobilité écarte cette lecture : l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation range expressément les logements loués en bail mobilité parmi les locaux à usage d’habitation. Ni changement d’usage, ni déclaration de meublé de tourisme.
Le plafond de 120 jours par an ne s’applique pas ici. Il ne vise que la location en meublé de tourisme (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). Les locations conclues via LesVacantes sont des locations d’habitation.
Si vous louez votre résidence principale, deux points restent à vérifier de votre côté : l’incidence d’une absence longue sur l’exonération de plus-value en cas de vente à court terme, et l’existence d’une clause d’occupation dans votre prêt ou votre dispositif fiscal (PTZ, prêt conventionné, Pinel). Le règlement de copropriété et les règles locales demeurent par ailleurs applicables.
Cela dépend de la qualité au titre de laquelle vous louez. Vous l’indiquez à l’inscription, et seuls les documents correspondants vous sont demandés.
- Particulier — vous louez un bien qui vous appartient, en votre nom. Pièce d’identité et justificatif de propriété (titre de propriété, acte notarié ou dernier avis de taxe foncière) : recommandés, ils accélèrent la validation de votre compte.
- Société ou SCI — extrait Kbis de moins de trois mois obligatoire, au nom de la société propriétaire, avec la justification de la qualité du signataire.
- Mandataire — mandat de gestion obligatoire, signé par le propriétaire du bien et vous autorisant expressément à le mettre en location et à signer le bail. Si votre activité relève de la loi Hoguet, votre numéro de carte professionnelle vous sera également demandé.
Informations fiscales. Numéro fiscal, régime d’imposition et, le cas échéant, numéro de TVA vous sont demandés. Ces champs sont facultatifs à l’inscription : vous pouvez publier votre annonce sans les remplir. Ils doivent en revanche être complétés avant votre premier versement de loyers. Ce n’est pas une formalité interne : les opérateurs de plateforme y sont tenus par les articles 1649 ter A et suivants du Code général des impôts, qui transposent la directive européenne « DAC 7 », laquelle impose de suspendre le versement ou de clôturer le compte à défaut de réponse après relances.
Ce qui reste attaché au logement, pas à vous : les diagnostics (DPE, plomb, amiante…) et, le cas échéant, le numéro d’enregistrement en mairie. Ils sont demandés dans le formulaire de chaque annonce.
Vos documents ne sont visibles que par vous et par les équipes habilitées de LesVacantes. Leur vérification est formelle : elle ne vaut ni garantie d’authenticité, ni validation de votre droit de louer, qui restent de votre responsabilité.
Vous définissez librement vos périodes disponibles. Le bail est conclu pour une durée ferme, sans reconduction tacite.
En bail mobilité : la durée est de 1 à 10 mois maximum, non renouvelable et non reconductible. Elle ne peut être modifiée qu’une seule fois par avenant, sans que la durée totale dépasse 10 mois (article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989). Cette limite est d’ordre public.
En bail civil (hors résidence principale) : la durée est fixée librement par les parties. LesVacantes limite les baux conclus par son intermédiaire à 12 mois.
Dans les deux cas, toute prolongation nécessite un accord écrit. Attention : en bail mobilité, la conclusion d’un nouveau bail sur le même logement fait automatiquement basculer la location dans le régime du bail meublé de droit commun (1 an, ou 9 mois pour un étudiant).
Bien sûr ! C'est le principe même des Vacantes : Vous définissez librement les périodes réservées à votre famille ou à vos séjours, et celles ouvertes à la location.
Oui.
Aucune location n’est conclue sans votre validation expresse.
Oui. Le bail a une durée ferme et sans tacite reconduction. Vous récupérez votre logement à la date prévue et après un état des lieux de sortie effectué avec le locataire.
Cadre juridique & fiscal
LesVacantes propose deux types de bail. Celui qui s’applique dépend d’abord de la nature de votre bien, puis de la situation du locataire.
Règle d’attribution
- Bien hors résidence principale → bail civil par défaut, avec la possibilité d’ouvrir aussi votre annonce au bail mobilité.
- Résidence principale → bail mobilité uniquement. Le bail civil n’est pas proposé dans ce cas (voir « Quel type de logement puis-je proposer ? »).
1. Le bail civil, à usage exclusif de logement ne constituant pas la résidence principale du locataire (articles 1713 et suivants du Code civil)
- Le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, qui conserve son domicile habituel ailleurs.
- Aucun motif n’a à être justifié par le locataire.
- Durée déterminée, fixée librement, sans reconduction tacite.
- Régime de liberté contractuelle : dépôt de garantie, charges et conditions de résiliation sont définis par le contrat.
2. Le bail mobilité (articles 25-12 à 25-18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issus de la loi ELAN)
- Le logement peut être la résidence principale ou secondaire du locataire : c’est le motif, et non l’usage, qui commande la qualification.
- Il est impérativement réservé aux locataires justifiant, à la date de prise d’effet du bail, de l’un des motifs limitativement énumérés par la loi : formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire de service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle.
- Durée de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible.
- Ses dispositions sont d’ordre public : les parties ne peuvent pas y déroger par contrat.
Une absence de plus de dix mois ? Le plafond s’apprécie par locataire, et non par logement : la requalification prévue à l’article 25-14 ne vise que le cas où les mêmes parties concluent un nouveau bail sur le même logement. Vous pouvez donc enchaîner deux baux mobilité successifs avec deux locataires différents.
Point de vigilance : à défaut de la mention « bail mobilité », de la durée ou du motif dans le contrat, la location est automatiquement requalifiée en bail meublé de droit commun (article 25-13). À l’inverse, si un locataire établit sa résidence principale dans un logement loué sous bail civil, la location peut être requalifiée sous le régime protecteur de la loi du 6 juillet 1989.
Les deux baux n’emportent pas les mêmes obligations. Rappel : un logement hors résidence principale ouvre les deux cadres, une résidence principale n’ouvre que le bail mobilité. Les principales différences :
| Bail civil (hors résidence principale) | Bail mobilité | |
|---|---|---|
| Usage du logement | Logement hors résidence principale du locataire, exclusivement | Résidence principale ou non |
| Condition tenant au locataire | Aucune | Motif professionnel ou de formation obligatoire, justifié à la prise d’effet du bail |
| Durée | Libre, à durée déterminée (12 mois maximum sur LesVacantes) | 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible ; un seul avenant, dans la limite de 10 mois |
| Dépôt de garantie | Libre : montant et modalités fixés au contrat (LesVacantes recommande un mois de loyer) | Interdit. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (art. 25-17) |
| Garant / cautionnement | Possible, librement | Possible (garant, garantie Visale). En colocation, toute clause de solidarité est réputée non écrite |
| Charges | Forfait ou provision avec régularisation sur consommations réelles | Forfait obligatoire, versé avec le loyer, sans complément ni régularisation ultérieure (art. 25-18) |
| Loyer | Libre ; non soumis à l’encadrement applicable aux résidences principales | Libre à la signature mais non révisable en cours de bail ; encadrement des loyers applicable dans les communes concernées |
| Résiliation par le locataire | Selon les stipulations du contrat | À tout moment, avec un préavis d’un mois (art. 25-15) |
| Résiliation par le propriétaire | Selon les stipulations du contrat | Aucune faculté de résiliation anticipée |
| Fin du bail | Restitution à la date convenue | Restitution à la date convenue ; un nouveau bail sur le même logement bascule en bail meublé de droit commun |
En résumé : le bail mobilité offre une grande sécurité sur la date de sortie et n’exige aucun motif de congé, mais il interdit le dépôt de garantie et impose un forfait de charges non régularisable. Le bail civil laisse beaucoup plus de liberté contractuelle, mais suppose que le logement ne devienne pas la résidence principale du locataire.
Cela dépend du bail retenu.
Bail civil (hors résidence principale) : en principe non. Ce bail n’est pas soumis à l’encadrement applicable aux résidences principales. Le loyer est fixé et, le cas échéant, révisé librement selon les stipulations du contrat.
Bail mobilité : le loyer est fixé librement à la signature mais il ne peut pas être révisé en cours de bail (article 25-16 de la loi du 6 juillet 1989). Dans les communes appliquant l’encadrement des loyers, les loyers de référence s’appliquent également au bail mobilité.
Dans les deux cas, le propriétaire reste responsable de vérifier la réglementation locale applicable (copropriété, commune, changement d’usage le cas échéant).
Cela dépend du bail retenu.
En bail mobilité : non. La durée maximale de 10 mois est d’ordre public. Le bail ne peut être ni prolongé au-delà, ni renouvelé, ni tacitement reconduit. Si les parties concluent un nouveau bail sur le même logement, celui-ci relève automatiquement du bail meublé de droit commun (1 an, ou 9 mois pour un étudiant).
En bail civil, la durée est libre, mais LesVacantes limite les baux conclus par son intermédiaire à 12 mois. Au-delà de 8 mois, il convient de s’assurer que la situation ne crée pas un risque de requalification en résidence principale du locataire.
Dans certaines communes, des obligations spécifiques peuvent exister.
Le propriétaire reste responsable de vérifier les règles locales applicables à son bien.
Oui, sous réserve que le règlement de copropriété ne l’interdise pas.
La destination de l’immeuble doit être respectée.
Les revenus issus de la location meublée relèvent en principe des BIC (LMNP).
Vous pouvez relever :
• du régime micro-BIC (abattement forfaitaire)
• du régime réel (déduction des charges et amortissements)
Le propriétaire reste seul responsable de ses déclarations fiscales.
En cas de doute, un conseil comptable est recommandé.
Oui, si vous optez pour le régime réel.
Travaux, intérêts d’emprunt, amortissements peuvent être déductibles selon votre situation.
Sécurité et garanties
Chaque locataire est vérifié et évalué. LesVacantes met en place un processus de sélection incluant l’étude du projet du locataire, la vérification des pièces justificatives et des échanges en amont.
L’objectif est de vous proposer des profils fiables et respectueux.
Cela dépend du bail — c’est l’une des différences les plus importantes entre les deux formats.
En bail civil (hors résidence principale) : oui, librement. Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer peut être demandé au locataire et prévu dans le bail, afin de sécuriser le propriétaire en cas de dégradations, de manquements ou de dépassement excessif des charges incluses. Il est payé à la remise des clés directement au propriétaire, par le moyen convenu entre les parties (chèque, virement ou autre).
En bail mobilité : c’est interdit. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé du locataire (article 25-17 de la loi du 6 juillet 1989). Le contrat doit même comporter une mention informant expressément le locataire de cette interdiction. Une clause contraire serait sans effet.
En revanche, le bail mobilité n’interdit pas le cautionnement : le propriétaire peut demander un garant, ou recourir à la garantie Visale. En colocation, toute clause de solidarité entre colocataires ou entre leurs cautions est réputée non écrite.
Dans les deux cas, une garantie loyers impayés peut être souscrite en option auprès de notre partenaire assureur : elle n’est pas incluse dans le service LesVacantes.
Le cadre contractuel repose sur :
• Bail signé
• États des lieux d’entrée et de sortie
• Dépôt de garantie lorsqu’il est autorisé — c’est-à-dire en bail civil uniquement, le bail mobilité l’interdisant
• Le cas échéant, un cautionnement (garant ou garantie Visale), possible dans les deux cadres
Selon les garanties souscrites en option auprès de notre partenaire assureur, des couvertures complémentaires peuvent intervenir dans les conditions prévues à leurs contrats. Aucune garantie assurantielle n’est incluse d’office dans le service LesVacantes.
LesVacantes agit en qualité d’intermédiaire et ne se substitue pas aux parties.
La garantie loyers impayés n’est pas incluse dans le service LesVacantes. Elle est proposée en option, à la souscription, auprès de notre partenaire assureur.
Si vous l’avez souscrite, sa mise en œuvre respecte les modalités prévues aux conditions contractuelles de l’assurance. Le partenaire peut, à ce titre, se prononcer sur l’éligibilité du locataire avant la validation de la réservation.
Si vous ne l’avez pas souscrite, le recouvrement des loyers impayés relève de vos rapports directs avec le locataire, dans le cadre du bail signé. LesVacantes agit en qualité d’intermédiaire et ne se substitue pas au propriétaire.
LesVacantes est immatriculée à l’ORIAS sous le n° 26009435 en qualité de Mandataire d’Intermédiaire d’Assurance (MIA) — voir nos mentions légales.
Oui. L’assurance du logement et de sa location est à la charge du propriétaire.
Avant de publier votre annonce, vérifiez auprès de votre assureur que votre contrat couvre bien la mise en location de votre bien meublé — ce n’est pas automatique, la majorité des contrats classiques l’excluent.
Si ce n’est pas le cas, vous pouvez souscrire une assurance dédiée (PNO + options) auprès de notre partenaire assureur, sans quitter la plateforme. Cette souscription est facultative et relève d’une décision libre du propriétaire.
LesVacantes est immatriculée à l’ORIAS sous le n° 26009435 en qualité de Mandataire d’Intermédiaire d’Assurance (MIA) — voir nos mentions légales.
Le bail étant conclu pour une durée déterminée, la restitution est prévue à date fixe, quel que soit le format retenu.
En bail civil, le maintien irrégulier dans les lieux relève des procédures de droit commun applicables au bail civil.
En bail mobilité, le locataire est déchu de tout titre d’occupation à l’expiration du bail ou du préavis (article 25-15 de la loi du 6 juillet 1989). Le bail n’étant ni renouvelable ni reconductible, aucun droit au maintien dans les lieux ne peut en résulter.
LesVacantes ne se substitue pas au propriétaire dans une procédure judiciaire. Une protection juridique peut être souscrite en option auprès de notre partenaire assureur, généralement adossée à la garantie loyers impayés ; elle n’est pas incluse dans le service LesVacantes.
Paiement & frais de services
Oui.
Vous fixez votre loyer librement.
LesVacantes peut vous conseiller selon le marché et la durée, sans l’imposer.
Le loyer est réglé mensuellement selon l’échéancier du bail.
Les modalités exactes de versement (calendrier, délais techniques, éventuel compte de cantonnement) sont précisées dans les CGV applicables.
Les modalités de prise en charge des charges sont définies en amont dans le bail, en accord entre le propriétaire et le locataire — dans les limites permises par le type de bail retenu.
En bail civil (hors résidence principale), deux options sont possibles :
Charges incluses dans le loyer mensuel, sous la forme d’un forfait clairement indiqué ;
Charges refacturées en fin de location, sur la base des consommations réelles ou des relevés, avec une régularisation à l’issue du séjour. Le montant des charges restant dues pourra alors être prélevé sur le dépôt de garantie s’il a été demandé par le propriétaire, conformément aux dispositions prévues au contrat.
En bail mobilité, une seule option est légalement possible : les charges sont récupérées sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité figurent au contrat. Ce forfait ne peut donner lieu ni à complément, ni à régularisation ultérieure (article 25-18 de la loi du 6 juillet 1989) et ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réellement supportées. Aucune retenue ne peut par ailleurs être opérée sur un dépôt de garantie, celui-ci étant interdit.
Il est donc essentiel, en bail mobilité, de calibrer le forfait de charges avec soin avant la signature : il ne pourra plus être ajusté.
Les frais de service LesVacantes sont de 12 % TTC (10 % HT), à la charge du propriétaire, calculés sur le montant du loyer et des charges prévu au contrat de location.
Ils couvrent l’ensemble de la chaîne locative :
- diffusion de l’annonce
- mise en relation qualifiée avec des locataires
- outils de gestion (réservations, contrats, suivi)
- accompagnement propriétaire
S’y ajoutent les frais de traitement des paiements, facturés au coût réel par notre prestataire de paiement (Stripe) et représentant environ 3 % TTC des loyers encaissés. LesVacantes n’applique aucune majoration sur ces frais (voir l’article 7.2 des CGV).
Les garanties assurantielles (garantie loyers impayés, protection juridique, assurance PNO, garantie dégradations) ne sont pas comprises dans ces frais : elles sont proposées en option auprès de notre partenaire assureur.
Les conditions de facturation et de remboursement éventuel sont précisées dans les CGV applicables au moment de la réservation.
Les frais de la plateforme rémunèrent un service d’intermédiation.
Ils peuvent ne pas être remboursables une fois la réservation valablement formée, sauf disposition contractuelle contraire.